国内多地出新政稳楼市目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为2成

来源：21世纪经济报道　2020-04-16 15:29:08

救市”大招接踵而至，2月26日，广东省东莞市住房公积金管理中心发布最新通知显示，公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元。而在不久前，河南驻马店市、广西南宁市相继发布鼓励公积金购房的政策。其中，南宁允许公积金购买二套房，驻马店市更是将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。此外，浙商银行向各分支机构下发调整个人贷款政策的通知，明确提出对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。同时，全国各地超20个省市先后出台相关房地产政策，其中不乏放开房企融资和封顶销售条件、刺激房地产预售加快等。而据据融360|简普科技大数据研究院监测，目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为2成。

一线城市中三个再次下调首套房贷款利率水平

据融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年2月(数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日)，全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP;二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。

需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR报价，5年期以上LPR为4.75%，较前值下调了5BP,但本次报告的数据采集均在2月20日之前，对应期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。

监测的41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市;8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地;北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

主流首付比例是指，该城市的绝大多数甚至全部银行都执行该首付政策。有些城市的部分银行执行的首付比例与主流水平有所差异，但差异性主要表现为高于主流水平，只有极个别地区的个别银行首付比例低于主流水平。

基于融360|简普科技大数据研究院监测的城市样本来看，目前绝大多数城市执行个人首套住房的商业贷款首付比例30%的政策，不过，监测的41个城市为目前全国房地产市场较为热门的地区，其中有少部分为非限购城市，首付比例20%的居多。

2020年2月，19个城市首套房贷款利率环比有所下调，但下调幅度都比较小，均在1-5个BP之间;10个城市首套房贷款利率水平有所上涨，惠州涨幅最大，12BP的涨幅让其直接晋位“破6”城市之一。

2020年2月，一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%，和对应期限的5年期LPR水平一致。

二线城市中，2020年2月，首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。

全国首套房贷款利率最低十城市中，2020年2月，6个城市的首套房房贷利率水平有所下降，其中，珠海环比下降4BP至5.34%，将杭州挤出最低十城市。最高前十城市名单不变，惠州地区首套房贷利率平均水平为6.11%，环比高达12BP的涨幅，使其一跃成为全国房贷利率第二高城市。

风向意义大于实际作用

融360|简普科技大数据研究院的研究员李万赋表示：除了房贷利率方面，未来房贷市场仍有以下几点值得关注。

一是按照央行规定，存量房贷定价利率基准换锚工作需在3月到8月期间完成。大部分银行已经基本进入转换细则的制定和系统开发的尾声。有银行表示，3月1日起，将正式启动存量房贷用户的合同转换工作，且所有转换流程可在线上闭环完成，用户通过手机银行或网上银行即可进行操作。一方面，这毫无疑问可以大幅提高转换效率;另一方面，这也与疫情期间的“无接触”式服务理念相吻合。

二是，有消息称，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)，引起了市场的广泛关注。

浙商银行对此回应称，始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。从法规意义上讲，这也符合央行最新的关于个人住房贷款政策的相关规定。

尽管有人将此解读为各银行在房贷首付政策调整的边缘试探，但毫无疑问，银行的举动和回应可以体现出其未来房贷策略，未来，各银行将在“因城施策”和“个人住房差异化信贷政策”上下更多的功夫，房贷利率水平的“多样性”势必愈加显著。

克而瑞地产研究表示：浙商行和绍兴的风向意义大于实际作用，主流城市跟进可能性较低。非限购城市的主体仍然是需求透支、市场承压的三四线城市，新冠肺炎疫情爆发、返乡置业受阻更是进一步加剧这类城市市场下行压力，降低首付比例在短期内势必有利于扩大需求面、刺激购房消费、避免楼市硬着陆。不过，浙商银行的经营范围仅覆盖全国52个城市，其中“非限购”城市占比尚未过半，实际受惠的城市数量并不多。并且，浙商银行营业网点、房贷业务规模较全国四大行仍有较大差距，政策本身所能释放出的利好着实有限。

克尔瑞认为浙商行还是绍兴工行的示范意义较强，但主流城市跟进可能性较低。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，为了支持疫情之后各地的复工复产，地方信贷政策的确存在适度放松空间。目前这一举措并未被央行叫停，向市场传递积极信号，未来不排除其他城市银行继续跟进放松的可能性，但都在合乎现有的“限贷”政策规定体系下，操作执行层面的变化。

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